Domki bez pozwolenia na budowę

1. Jaki domek drewniany bez pozwolenia na budowę?

W tym poradniku postaramy się wyjaśnić kwestie jakie domki możemy postawić bez pozwolenia na budowę na podstawie obowiązujących przepisów w roku 2018r. Interpretacja przepisów w naszych urzędach bywa różna. To czy zgłoszenie otrzyma milczącą zgodę w dużej mierze zależy od gminy w jakiej chcemy postawić budynek oraz samego urzędnika.
Poniżej zapisy ustawy ograniczone do obiektów, które dotyczą naszego asortymentu

Zgodnie z zapisami ustawy „Prawo budowlane” z nowelizacji z grudnia 2017r.

Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa (wymaga jedynie zgłoszenia):

1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

1a) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku

o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;

2c) wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki (nie wymaga także zgłoszenia);

2d) wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

….

4) altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2014 r. poz. 40, z 2015 r. poz. 528 oraz z 2016 r. poz. 2260);

Ważne definicje:
antresola – należy przez to rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona

kondygnacja – należy przez to rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie, a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna

Powierzchnia zabudowy - poprzez powierzchnię zabudowy wg normy PN-ISO 9836 rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym.
Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:  powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;  powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego

altana działkowa - jest nią wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m².

W PRAKTYCE:

Jeśli zamierzasz postawić domek na ROD (pracowniczym ogródku działkowym)

  1.        Zgodnie z powyższym na ROD możemy postawić domek, który został dość precyzyjnie określony w ustawie pod definicją altany działkowej( def. powyżej):
  2.        Domek może mieć powierzchnię maksymalnie 35m2
  3.        Powierzchnię liczymy po obrysie ścian (np. nasz domek o wym. Zewnętrznych 600x600cm ma obrys ścian 580x580cm = 33,64m2)
  4.        Taras nie jest wliczany do powierzchni zabudowy i może mieć podpory, ale warunkiem jest maksymalna powierzchnia tarasu 12m2
    Czyli możemy postawić domek 600x600cm + taras 12m2 (np. 200x600cm)
  5.        Maksymalna wysokość domku przy dachach prostych wynosi 400cm, przy dachach stromych 500cm
  6.        Budowy altany działkowej na ROD nie zgłasza się do urzędu

Nie ma sprecyzowane w ustawie czy domek może mieć poddasze użytkowe lub nie, ani też co jest dachem płaskim a stromym, jednak w normach przyjmuje się, że dach płaski jest o spadku poniżej 10 st. Zależy to od wewnętrznego regulaminu ROD.

W przypadku gdy planujemy zgłosić domek z poddaszem  - należy poddasze zgłosić jako nieużytkowe nieprzeznaczone do przebywania ludzi oraz przechowywania urządzeń technicznych. Strych jest poddaszem nieużytkowym.

 

Jeśli zamierzasz postawić domek na działkach innych niż ROD

Na początku artykułu zostały wymienione obiekty zgodnie z ustawą, które nie wymagają pozwolenia(ale wymaga zgłoszenia ):

W PRAKTYCE:

Bez pozwolenia na budowę możemy wybudować domek do 35m2. Taras nie jest wliczany pod powierzchnię zabudowy pod warunkiem, że nie jest podparty na słupach. Są gminy, gdzie urzędnicy nie zgłaszają sprzeciwu z powodu tego, że taras jest podparty, ale w wielu miejscach niestety tak się właśnie dzieje, mimo iż wg prawa budowlanego i definicji powierzchni zabudowy taras nie powinien być wliczany do powierzchni zabudowy.
Najbezpieczniej w takim przypadku jest po prostu zbudowanie tarasu jako osobnej konstrukcji od domku. Taras można zbudować jako przedłużenie zadaszenia domku, ale o kilka cm niżej - tak, aby tworzył osobną konstrukcję i był połączony z domkiem obróbkami drewnianymi lub blacharskimi.

Można też oprzeć podpory tarasu o ściany domku - takie rozwiązanie także jest możliwe do zrealizowania.

DOMKI Z PODDASZEM

Jeśli chodzi o parterowe domki z poddaszem to w przypadku domków rekreacyjnych nie istnieje wymóg maksymalnej wysokości, natomiast poddasze w domku nie powinno być przestrzenią przeznaczoną do przebywania ludzi oraz  nie być przeznaczone jako pomieszczenie do  urządzeń technicznych. Przy czym, aby mówić o dodatkowej kondygnacji -  średnia wysokość w świetle musi być większa niż 200cm. W tym przypadku urzędnicy również w sposób dowolny interpretują przepisy i w przypadku zgłaszania budowy domku z poddaszem należy zgłosić poddasze jako poddasze nieużytkowe nieprzeznaczone do przebywania ludzi ani jako pozioma przestrzeń na urządzenia techniczne. Strych jest takim pomieszczeniem, który spełnia te warunki.

W praktyce nie prowadzi się odbiorów ani kontroli takich budynków, tym bardziej wewnątrz pod warunkiem, że stawiamy domek zgodny z planem zagospodarowania (np. maksymalna wysokość domku, kąt nachylenia dachu) zachowując zgodne z przepisami odległości od granic działki itp.
W przypadku braku zgody urzędu na wybudowanie domku warto napisać odwołanie jednak dokonując niezbędnych zmian w projekcie.

W budynku takim legalnie możemy wykonać wszelkie przyłącza takie jak woda, prąd, kanalizacja, a także możemy go ocieplić. Wyjątek stanowi instalacja gazowa, która wymaga pozwolenia.

 

ZGOSZENIE BUDOWLANE - FORMALNOŚCI

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2,( czyli „oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”).  oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

 Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

Zgłoszenie jest ważne 24 miesiące - jeśli przed końcem terminu nie rozpoczniemy prac, to wówczas zgłoszenie wygasa.

Zgłoszenie budowy budynku  - składa się w starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta)

W praktyce przed skompletowaniem dokumentów proponujemy zorientować się w swoim urzędzie na temat warunków zabudowy oraz dokumentów niezbędnych do zgłoszenia.