Domki bez pozwolenia na budowę

1. Jaki domek drewniany bez pozwolenia na budowę?

W sieci najczęściej pada odpowiedź, że bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie budowlane można postawić obiekt o powierzchni 25m2 - na terenach miejskich, 35m2 - poza miastem. 
Jest to stwierdzenie już nieaktualne. od 28.06.2015r. możemy postawić budnek o powierzchni do 35m2. Nie ważne czy w mieście czy poza miastem. Musimy natomiast spełnić szereg warunków, aby taki obiekt postawić.

Wg nowych przepisów prawa budowlanego pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga budowa:

  •  budowa, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania zmieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (wymagany projekt)
  •  budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeśli łączna liczba tych obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 m2 działki
  • budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeżeli liczba tych obiektów na działce nie przekracza jednego na każde 500 m2 działki
  • budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jeśli łączna liczba tych wiat na działce nie pr zekracza dwóch na każde 1000 m2 działki

Warto dodać, że wg nowej defincji altany działkowej w ustawie o ogrodach działkowych art. 2 pkt 9a altana działkowa może mieć powierzchnię do 35m2, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. 

Powierzchnia zabudowy - poprzez powierzchnię zabudowy wg normy PN-ISO 9836 rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym.
Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się: 

  • powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu; 

  • powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego (węgłów, niepodpatych tarasów); 

 W praktyce nie przeprowadza się odbioru tego typu budynków. Zgłoszenie jest najczęściej jedyną urzędową formalnością.

W budynku takim legalnie możemy wykonać wszelkie przyłącza takie jak woda, prąd, kanalizacja, a także możemy go ocieplić. Wyjątek stanowi instalacja gazowa, która wymaga pozwolenia.

Zgłoszenie jest ważne 24 miesiące - jeśli przed końcem terminu nie rozpoczniemy prac, to wówczas zgłoszenie wygasa.

Zgłoszenie budowy budynku  - składa się w starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta). Należy w nim podać rodzaj i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz w zależności od potrzeb – o których decyduje urzędnik – szkic budynku.

Powyższego tekstu proszę nie traktować jako wykładnia przepisów, a jedynie jako wskazówki czy informacje, które zostały zebrane wg mojej najlepszej wiedzy. Po aktualnie obowiązujące przepisy należy się udać do najbliższego Starostwa Powiatowego czy Urzędu Miasta. Niestety interpretacja przepisów przez naszych urzędników bywa rozbieżna, ale z praktyki wynika, że problemy z postawieniem domku rekreacyjnego zdarzają się niezwykle rzadko, z wyjątkiem miejsc gdzie plan zagospodarowania zakazuje stawiania tego typu obiektów, np. Dolina Rospudy itp.

2. Odległość od granicy z działką:

Zgodnie z rozporządzeniem art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w sprawie warunków usytuowania budynku w odległości od działki stanowi:

  • 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów lub jeśli otwór w ścianie jest wypełniony luksferami,

  • 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

  • 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,

  • 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

Wyjątki dla domów jednorodzinnych

  • w przypadku działek pod zabudowę jednorodzinną o szerokości mniejszej niż 16 metrów można sytuować budynki w odległości min. 1,5 metra lub na granicy działki. Dotyczy to tylko ścian bez okien ani otworów drzwiowych.

  • budynek na granicy działki przylegający do sąsiada - w przypadku, gdy na sąsiedniej działce istnieje już budynek (lub jest ostateczne pozwolenie na budowę) przylegający pełną ścianą do granicy naszej działki, można wybudować domki drewniane na granicy działki, pod warunkiem, że w odległości 3 metry od granicy działki nasz dom nie będzie wyższy ani szerszy niż sąsiada.

  • lokalizacja garażu i budynku gospodarczego - istnieje możliwość zlokalizowania tych obiektów na granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra. Warunkiem jest, aby garaż lub budynek gospodarczy nie miał okien ani drzwi w rozpatrywanej ścianie, a także aby jego długość była mniejsza niż 5,5 metra i wysokość mniejsza niż 3 metry.